Un lecteur m’a écrit ça en juin : « L’agence me réclame un audit énergétique, mon voisin vend sa maison le même mois et personne ne lui demande rien. Lequel de nous deux se fait avoir ? » Aucun des deux. Sa maison est classée F, celle du voisin est en D. L’audit énergétique obligatoire ne dépend ni de l’agence ni du notaire : il dépend d’une lettre et du fait que tu sois seul propriétaire de ton bâtiment.
En bas de cette page, tu sauras si le tien est obligatoire, qui a le droit de le signer, ce que le rapport doit contenir pour tenir la route, et comment le contrôler toi-même en ouvrant le PDF. Trois situations l’imposent : une vente, et deux aides. Les règles n’y sont pas les mêmes.
Les trois cas où l’audit énergétique est obligatoire
| Ce que tu fais | Audit obligatoire | Ce qui le commande |
|---|---|---|
| Vendre une maison individuelle classée E, F ou G | oui | article L. 126-28-1 du code de la construction |
| Vendre un immeuble entier en monopropriété classé E, F ou G | oui | le même article |
| Vendre un appartement en copropriété | non, même en G | rien : le lot n’est pas visé |
| Déposer MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur | oui | il porte le gain de deux classes |
| Demander un éco-PTZ rénovation d’ampleur | oui | la banque instruit sur cette démonstration |
Le premier cas est celui de la vente. Il vit dans l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, et il vise les maisons individuelles et les immeubles entiers qui appartiennent à un seul propriétaire. F et G sont pris depuis le 1er avril 2023, la classe E depuis le 1er janvier 2025. La classe D entrera dans le dispositif le 1er janvier 2034.
Tu vends un appartement en copropriété ? Tu n’es pas concerné, même classé G. C’est l’erreur la plus fréquente que je vois, et elle coûte quelques centaines d’euros à des gens qui n’avaient rien à faire faire.
Les deux autres cas n’ont rien à voir avec une vente. MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur exige un audit pour ouvrir le dossier, parce que c’est lui qui prouve le gain de deux classes que l’aide réclame. L’éco-PTZ calé sur ce même parcours demande la même démonstration avant que la banque n’instruise quoi que ce soit.
Ta lettre a peut-être changé, vérifie-la avant de commander
Le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Des logements chauffés à l’électrique ont gagné une lettre sans qu’un mur soit ouvert.
Ce que ça change pour toi tient en deux lignes. Une maison passée de F à E reste soumise à l’audit, puisque la classe E y est entrée en 2025. Une maison passée de E à D en sort, et jusqu’en 2034. Avant de signer un devis d’audit, va chercher ta lettre à jour : l’attestation se télécharge sur l’observatoire de l’Ademe à partir du numéro de ton DPE, et elle vaut pour l’administration. Le détail du calcul est dans la lecture de ton DPE.
Même chose pour un dossier de rénovation d’ampleur monté avec un audit d’avant 2026 : l’Anah accepte l’ancien rapport quand tu joins l’attestation qui donne la nouvelle classe.
Qui a le droit de signer ton audit
Le décret du 4 mai 2022 tranche selon le nombre de logements dans le bâtiment, pas selon ta préférence.
| Ton bien | Qui a le droit de signer |
|---|---|
| Maison individuelle | bureau d’études ou entreprise qualifiés en audit énergétique, entreprise certifiée RGE offre globale, architecte inscrit à l’ordre et formé, diagnostiqueur certifié DPE dont l’organisme de certification atteste la formation à l’audit |
| Immeuble de plusieurs logements en monopropriété | bureau d’études qualifié, ou architecte formé. Personne d’autre |
La différence surprend, et elle est nette : un diagnostiqueur qui signe l’audit de ta maison n’a pas le droit de signer celui de l’immeuble d’à côté.
Deux règles valent pour tout le monde. L’auditeur visite le bien, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et il ne peut sous-traiter aucune partie de sa mission. Un rapport monté sur photos et plans, sans visite, n’est pas un audit réglementaire. Demande la qualification et l’attestation d’assurance avant de commander, comme tu réclames le certificat RGE d’un artisan.
Le fichier XML que tu dois fournir avant la visite
C’est là que ça bloque, et presque personne ne le sait avant de se le faire dire par l’auditeur.
L’arrêté du 4 mai 2022 met une obligation sur ton dos, à toi : avant la réalisation de l’audit, tu remets à l’auditeur le récapitulatif standardisé de ton DPE, dans le format même où le diagnostiqueur te l’a transmis. C’est un fichier XML, pas le PDF de six pages que tu as sous les yeux. La plupart des diagnostiqueurs ne l’envoient pas spontanément, et beaucoup de propriétaires découvrent son existence le jour où l’auditeur le réclame.
Tu ajoutes à ça les factures des travaux déjà réalisés et les diagnostics techniques que tu possèdes. Rien de tout ça n’est décoratif : sans justificatif, l’auditeur applique des valeurs par défaut, et les valeurs par défaut sont toujours pessimistes. J’ai vu des combles isolés en 2015 comptés comme non isolés faute d’une facture.
Réclame le XML à ton diagnostiqueur par écrit dès que tu envisages l’audit. Il est tenu de te le fournir, et l’obtenir prend rarement plus de quelques jours.
Les deux scénarios que le rapport doit porter
Ton rapport doit porter au minimum deux parcours de travaux chiffrés, et leur forme est imposée par l’arrêté du 4 mai 2022.
Le premier se fait par étapes. Depuis le 1er avril 2024, sa première étape doit faire gagner au moins deux classes et traiter deux postes d’isolation. Le durcissement est passé inaperçu : la page du ministère qui présente le dispositif décrit toujours l’ancienne règle, qui se contentait d’une classe et de la classe E. C’est l’arrêté qui fait foi. L’étape finale, elle, doit atteindre la rénovation performante au sens du code de la construction : classe A ou B, avec les six postes étudiés, murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude.
Le second parcours vise le même point d’arrivée en une seule étape. Le premier étale la dépense sur des années, le second traite mieux les jonctions entre les gestes.
Et quand la classe B est hors d’atteinte ? L’arrêté prévoit une échelle de repli, à condition que l’auditeur écrive noir sur blanc ce qui l’en empêche : contrainte technique, architecturale, patrimoniale, ou coût disproportionné au regard de la valeur du bien.
| Ta classe avant travaux | Où le parcours peut s’arrêter, justification à l’appui |
|---|---|
| E | classe C |
| F | classe D |
| G | classe E |
Un audit qui propose un scénario unique, ou qui s’arrête en classe C sans une ligne de justification, n’est pas conforme. Tu peux le renvoyer.
Ce que ça coûte, et le seul audit que l’aide paie
Le tarif est libre, l’État ne l’encadre pas. L’ordre de grandeur qu’il a en tête se lit ailleurs : la dépense éligible d’un audit aidé est plafonnée à 800 euros.
Le piège est dans l’intitulé du barème. MaPrimeRénov’ finance l’audit énergétique hors obligation réglementaire, uniquement celui-là. L’audit que tu fais pour vendre ta passoire n’ouvre droit à rien. Celui que tu commandes librement, avant des travaux, rapporte 500 euros aux ménages très modestes, 400 aux modestes, 300 aux revenus intermédiaires et rien au-delà. Il faut en plus un geste de travaux mené en même temps, et l’aide ne se demande qu’une fois par logement.
En rénovation d’ampleur, le montage est encore différent : l’audit fait partie des prestations de Mon Accompagnateur Rénov’, dont le plafond de financement est de 2 000 euros TTC, pris en charge à 100 % pour les ménages très modestes, 80 % pour les modestes, 40 % pour les intermédiaires et 20 % pour les revenus supérieurs. Le détail du parcours est dans le calcul entre geste et ampleur.
Vérifier ton rapport avant de le remettre à l’acheteur
Tu as un mois. L’auditeur doit te transmettre le rapport de synthèse, papier et informatique, dans le mois qui suit sa visite du bâtiment. Le délai est écrit dans l’arrêté, alors relance sans t’excuser.
- le nom et la version du logiciel d'audit employé ;
- un schéma de répartition des déperditions thermiques ;
- deux parcours de travaux, dont un en une seule étape ;
- pour chaque étape : la classe atteinte, le coût des travaux, les économies d'énergie et les aides mobilisables ;
- la justification écrite si le parcours s'arrête avant la classe B ;
- un renvoi vers le service public de la rénovation.
Ouvre le PDF et cherche ces six choses. Si les six y sont, ton audit tient. S’il en manque une, tu as un motif écrit pour le faire corriger avant qu’il ne parte chez un acheteur, parce que l’audit est opposable exactement comme le DPE : ce qu’il annonce t’engage.
Reste le calendrier. Un audit réglementaire vaut cinq ans. Il se remet à l’acheteur potentiel dès sa première visite du bien, pas au compromis, et il rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse. Le remettre trop tard revient à ne pas l’avoir fait, et c’est le genre de détail qui se règle au moment le plus cher : chez le notaire, une semaine avant la signature.